Trong vòng đời của một công trình, giai đoạn thiết kế và thi công chỉ chiếm khoảng 20% thời gian và chi phí, trong khi 80% còn lại nằm ở giai đoạn vận hành và bảo trì. Tuy nhiên, việc chuyển giao dữ liệu giữa hai giai đoạn này thường gặp nhiều đứt gãy, dẫn đến thất thoát thông tin nghiêm trọng. Việc ứng dụng Mô hình thông tin công trình (BIM) vào quản lý cơ sở vật chất (Facility Management - FM), hay còn gọi là BIM FM operation, chính là giải pháp "chìa khóa trao tay" để lấp đầy khoảng trống này, đảm bảo dòng chảy thông tin liền mạch suốt vòng đời dự án.
BIM FM operation
Một mô hình BIM hoàn công (As-built) chứa đựng lượng thông tin khổng lồ về hình học và kỹ thuật. Tuy nhiên, để phục vụ cho công tác quản lý tài sản, mô hình này cần được tinh chỉnh và bổ sung các thông tin phi hình học như: lịch sử bảo trì, thông tin bảo hành, nhà cung cấp, và mã định danh tài sản. Quá trình này biến mô hình thiết kế tĩnh thành một cơ sở dữ liệu sống động phục vụ cho BIM FM operation.
Theo phương thức truyền thống, thông tin tòa nhà nằm rải rác trong hàng đống hồ sơ giấy, bản vẽ 2D và các file Excel rời rạc. BIM FM tập trung tất cả dữ liệu này vào một môi trường số duy nhất (Single Source of Truth). Nhờ đó, các nhà quản lý cơ sở vật chất có thể truy cập thông tin chính xác về vị trí, thông số kỹ thuật của bất kỳ thiết bị nào chỉ trong vài giây, thay vì mất hàng giờ tìm kiếm trong kho lưu trữ.
Thay vì đợi thiết bị hỏng mới sửa (reactive maintenance), BIM FM operation cho phép lập kế hoạch bảo trì phòng ngừa (preventive maintenance). Dựa trên dữ liệu tích hợp trong mô hình, hệ thống sẽ tự động cảnh báo thời gian cần thay thế linh kiện hoặc bảo dưỡng định kỳ. Điều này giúp giảm thiểu thời gian "chết" của hệ thống kỹ thuật và kéo dài tuổi thọ tài sản.
BIM FM cung cấp cái nhìn trực quan về hệ thống cơ điện (MEP) và kết cấu tòa nhà. Kết hợp với dữ liệu vận hành thực tế, ban quản lý có thể phân tích mức tiêu thụ năng lượng của từng khu vực, phát hiện các điểm rò rỉ hoặc hoạt động kém hiệu quả. Từ đó đưa ra các quyết định cải tạo chính xác để tiết kiệm chi phí điện, nước và năng lượng vận hành.
Sức mạnh của BIM FM sẽ được nhân lên gấp bội khi kết hợp với Hệ thống quản lý tòa nhà (BMS) và các cảm biến IoT. Như đã đề cập trong bài viết về IoT + BIM giám sát rủi ro, việc tích hợp này cho phép dữ liệu thời gian thực (nhiệt độ, độ ẩm, trạng thái hoạt động) được hiển thị trực tiếp trên mô hình 3D, giúp ban quản lý phản ứng tức thời với mọi sự cố.
BIM FM là bước đệm quan trọng để tiến tới xây dựng mô hình Bản sao số (Digital Twin) hoàn chỉnh cho tòa nhà. Đây là xu hướng tất yếu trong lộ trình chuyển đổi số ngành xây dựng, giúp các chủ đầu tư không chỉ quản lý hiện tại mà còn mô phỏng và dự báo tương lai hoạt động của tài sản.
Đầu tư vào BIM FM operation không chỉ là mua một phần mềm, mà là đầu tư vào một quy trình quản lý tài sản thông minh và bền vững hơn. Nó giúp tối đa hóa giá trị của dữ liệu BIM đã được tạo ra trong giai đoạn thiết kế và thi công, mang lại lợi ích kinh tế lâu dài cho chủ sở hữu công trình.
BIMCAD Vietnam cung cấp các giải pháp tư vấn chiến lược và triển khai kỹ thuật để chuyển đổi mô hình BIM xây dựng sang mô hình phục vụ vận hành (BIM to FM). Chúng tôi giúp doanh nghiệp xây dựng nền tảng dữ liệu số vững chắc cho công tác quản lý tài sản hiện đại.
